전세사기 피해자가 경·공매를 거쳐도 보증금의 3분의 1을 회복하지 못한 경우, 그 차액을 LH가 지급하는 최소보장제가 2026년 11월 13일 시행됩니다.
신탁사기 등 무권계약 피해자는 처분 절차가 끝나기 전에 선지급금을 먼저 받습니다.
2026년 10월 6일 국무회의에서 전세사기특별법 시행령 개정안이 의결됐습니다.
핵심은 두 가지입니다.
하나는 경·공매가 끝나도 보증금의 3분의 1을 못 건진 피해자에게 그 차액을 채워주는 최소보장제, 다른 하나는 신탁사기처럼 배당 자체가 불가능한 피해자에게 먼저 돈을 주고 나중에 정산하는 선지급-후정산제입니다.
시행일은 2026년 11월 13일, 지급 업무는 LH가 맡습니다.
한눈에 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지원 대상 | 전세사기피해자로 결정된 사람 중, 피해주택 처분 절차 종료 후에도 회복액이 보증금의 1/3에 미달하는 경우 |
| 금액 | 최소보장금(보증금×1/3) − 기존 회수·지원액 = 추가 지급액 (차액보전 방식) |
| 선지급 대상 | 신탁사기 등 적법한 임대 권한 없는 사람과 계약한 무권계약 피해자 |
| 시행일·신청 | 2026년 11월 13일부터 상시 신청. 지급·정산 업무는 LH 위탁 |
| 처리 기간 | 신청일로부터 90일 이내 결정·통지, 부득이한 경우 30일 범위에서 1회 연장(최대 120일) |
| 주의점 | 1/3 일괄 지급 아님. 추가 회수 시 신고·반납 의무, 미반납 시 최대 3,000만원 과태료 |
최소보장제는 누가 받습니까
전세사기피해자로 결정받은 사람 중, 경·공매 등 피해주택 처분 절차가 모두 끝난 뒤에도 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미달하는 분이 대상입니다.
여기서 가장 많이 오해하시는 지점을 먼저 정리하겠습니다.
이 제도는 모든 피해자에게 보증금의 1/3을 따로 얹어주는 제도가 아니라, 이미 회수·지원받은 돈을 전부 합산한 뒤 1/3에 못 미치는 차액만 채워주는 제도입니다.
합산되어 차감되는 금액
- 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액
- 임차보증금반환채권 변제액
- LH 등 공공이 피해주택을 매입할 때 발생한 경매차익
- 그동안 받은 임대료 지원액
즉 위 금액을 다 더해서 이미 보증금의 3분의 1 이상을 회복하셨다면 추가 지원은 없습니다.
반대로 회복액이 1/3에 못 미치면 그 부족분만큼을 LH가 지급합니다.
기존에 인정받은 피해자도 신청할 수 있습니까
가능합니다.
이미 전세사기피해자로 결정받은 분도 요건을 충족하면 소급해 신청하실 수 있습니다.
다만 소급 신청의 구체적 절차와 기한은 아직 공개되지 않았으므로, 시행일 전후 LH와 국토교통부 안내를 확인하시기 바랍니다.
내가 받을 금액은 어떻게 계산합니까
산정식은 단순합니다.
최소지원금 = (임차보증금 × 1/3) − 기존 회수·지원액
국토교통부가 제시한 예시로 대입해 보겠습니다.
계산 예시 — 보증금 1억 5,000만원
- 최소보장금 산정 : 1억 5,000만원 × 1/3 = 5,000만원
- 기존 회복액 합산 : 경매 배당 2,000만원 + 경매차익 1,000만원 = 3,000만원
- 최소지원금 : 5,000만원 − 3,000만원 = 2,000만원 추가 지급
- 최종 회복액 : 총 5,000만원
본인 상황에 대입하실 때는 ①보증금 금액, ②지금까지 실제로 손에 들어온 모든 금액(배당금·경매차익·임대료 지원 포함) 두 숫자만 정확히 확인하시면 됩니다.
두 번째 항목을 과소 계산하면 실제 지급액과 차이가 생기므로, 배당표와 임대료 지원 내역을 미리 모아두시기 바랍니다.
신탁사기 피해자는 경매가 끝날 때까지 기다려야 합니까
기다리지 않으셔도 됩니다.
신탁사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 무권계약 피해자는 경·공매를 거쳐도 배당을 받을 수 없어 일반 최소보장제 방식으로는 구제가 어렵습니다.
그래서 처분 절차가 끝나기 전에 먼저 지급하고 나중에 정산하는 선지급-후정산제가 별도로 적용됩니다.
선지급금 산정식과 예시
선지급금 = 최소보장금 − (임차보증금반환채권 변제액 + 선지급 전까지 받은 임대료 지원액)
- 보증금 1억 5,000만원 → 최소보장금 5,000만원
- 기존 임대료 지원 1,000만원 수령
- 선지급금 = 5,000만원 − 1,000만원 = 4,000만원
- 이후 추가 회수분이 생기면 사후 정산
선지급금을 전부 또는 일부 받으셨다면 별도의 최소지원금을 중복으로 신청하실 수 없습니다.
차감 구조이므로 이중 수령은 애초에 막혀 있습니다.
신청은 언제 어디에 해야 합니까
최소지원금과 선지급금의 지급·정산 업무는 모두 한국토지주택공사(LH)에 위탁됐습니다.
다만 온라인 접수 창구(홈페이지 주소, 접수 지사 등 구체적 채널)는 현재까지 공개된 자료에 명시되지 않았습니다.
국토교통부는 시행일까지 LH 지급 시스템 구축과 피해자 안내 절차를 마칠 계획이라고만 밝힌 상태이므로, 신청 창구는 시행일에 맞춰 공고를 확인하셔야 합니다.
신청 시점이 구분됩니다 (가장 흔한 혼동 지점)
| 구분 | 신청 가능 시점 |
|---|---|
| 최소지원금 — LH에 매입 요청한 경우 | 경매차익 산정이 완료된 이후 |
| 최소지원금 — 그 외 | 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 |
| 선지급금 | LH 매입 완료 전, 또는 피해주택 처분 절차 종료 전 |
최소지원금은 “끝난 뒤”, 선지급금은 “끝나기 전”입니다.
방향이 반대라 이 시점을 거꾸로 알고 접수하시면 반려될 수 있으니 반드시 확인하시기 바랍니다.
절차는 몇 단계이고, 무엇을 준비해야 합니까
단계별 소요 기간과 준비물을 한곳에 모았습니다.
기사마다 조각으로 흩어져 있는 내용이라, 접수 전에 이 순서대로 점검하시면 됩니다.
| 단계 | 해야 할 일 | 소요 기간 | 준비물·확인 사항 |
|---|---|---|---|
| 1. 자격 확인 | 전세사기피해자 결정 여부 확인, 기존 회수·지원액 합산 | 시행일 전 미리 가능 | 전세사기 피해자 결정문, 임대차계약서 사본 |
| 2. 금액 산정 | 보증금×1/3에서 기존 회수액을 차감해 예상 지급액 계산 | 서류 확보 후 즉시 | 배당표 또는 배분계산서, 임대보증금반환채권 변제 관련 서류, 임대료 지원 내역 |
| 3. 신청 시점 판단 | 최소지원금(처분 완료 후)인지 선지급금(처분 완료 전)인지 구분 | — | 피해주택 등기사항전부증명서, 경·공매 진행 상황 |
| 4. LH 접수 | LH에 신청서 제출(대리인 접수 가능) | 2026년 11월 13일부터 | 주민등록표 초본, 위 서류 일체 / 질병·해외체류 시 대리인 서류 |
| 5. 심사·통지 | LH가 지급 여부와 금액을 결정해 통지 | 신청일로부터 90일 이내, 부득이한 경우 30일 1회 연장(최대 120일) | 연락처·주소 변경 시 즉시 갱신 |
| 6. 이의신청 | 결정이나 금액에 불복 시 이의 제기 | 통지일로부터 30일 이내 | 이의 사유를 뒷받침할 추가 자료 |
| 7. 사후 관리 | 추가 회수 등 반납 사유 발생 시 신고·반납 | 사유 발생 시 지체 없이 | 미반납 시 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원 과태료 |
처리 기간이 90일입니까, 120일입니까
매체 보도가 엇갈려 혼란이 있는 지점입니다.
대부분의 보도는 “신청일로부터 90일 이내 결정, 부득이한 경우 30일 연장”으로 전했고, 일부 매체는 “최대 120일 안에 통지”로 단일 수치를 제시했습니다.
두 수치는 사실상 같은 내용입니다. 기본 처리 기간은 90일, 연장이 적용되면 최대 120일로 이해하시면 정확합니다.
나는 대상인지 자가진단해 보십시오
- 전세사기특별법에 따라 전세사기피해자로 결정받았습니다.
- 피해주택의 경·공매 등 처분 절차가 완료됐거나, 완료가 임박했습니다. (선지급금은 완료 전 신청)
- 지금까지 받은 금액(경매 배당 + 경매차익 + 채권 변제액 + 임대료 지원액)을 모두 합쳐 보증금의 3분의 1에 미달합니다.
- 경·공매 과정에서 배당요구(또는 배분요구)를 빠뜨리지 않았습니다.
- 피해주택을 본인이 직접 낙찰·매수한 적이 없습니다.
- 최소보장금이나 선지급금을 전부 또는 일부 수령한 적이 없습니다.
위 항목에 모두 해당하신다면 신청 대상일 가능성이 높습니다.
네 번째와 다섯 번째 항목은 일부 보도에서 제시된 제외 요건으로, 공식 조문 대조가 필요한 사항이므로 접수 전 LH에 개별 확인하시기 바랍니다.
신청이 반려되는 함정은 무엇입니까
1) 1/3을 무조건 준다는 오해
가장 흔한 착오입니다.
차액보전 방식이므로 이미 1/3 이상을 회복하셨다면 지급액은 0원입니다.
보증보험으로 보증금 전액을 회수한 경우, 최우선변제로 소액임차보증금 수준을 이미 확보한 경우, 자력으로 전액 회수가 가능한 경우는 지원 대상에서 제외될 가능성이 높습니다. 단 이 세부 제외 요건은 공식 보도자료 원문에 명시되지 않아 추가 확인이 필요한 부분입니다.
2) 신청 시점을 거꾸로 알고 접수
최소지원금은 처분 절차 완료 후, 선지급금은 완료 전입니다.
방향이 반대이므로 본인이 어느 트랙인지 먼저 확정한 뒤 접수하시기 바랍니다.
3) 배당요구·직접 매수 관련 제외
경·공매에서 배당요구를 하지 않은 경우, 또는 피해자 본인이 자신의 피해주택을 직접 매수한 경우 신청이 제한될 수 있다는 보도가 있습니다.
다만 이 두 항목은 1차 보도자료에 명시되지 않은 내용으로, 공식 조문과 대조가 필요한 미확인 사항입니다. 해당될 소지가 있으시면 반드시 사전에 문의하십시오.
4) 수령 후 추가 회수를 신고하지 않은 경우
지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하셨다면 반납 사유에 해당합니다.
신고와 반납 의무가 있고, 정해진 기간 내 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원의 과태료가 부과됩니다.
왜 보장 비율이 50%가 아니라 3분의 1입니까
입법 과정의 배경을 알아두시면 제도 이해에 도움이 됩니다.
2025년 12월 국토교통부 업무보고에서 정부가 먼저 지급하고 나중에 회수하는 선지원 방식을 재검토하라는 지시가 나오며 논의가 본격화됐습니다.
2026년 3월 말까지 국토교통부 내부에서는 보증금의 50%까지 보장하는 방안이 거론됐으나, 재정 부담과 도덕적 해이 우려가 제기되며 최종적으로 3분의 1 수준으로 조정됐습니다.
이후 2026년 4월 23일 국회 본회의에서 개정안이 재석 182인 전원 찬성으로 통과되고, 5월 12일 공포됐습니다.
시스템 구축을 위한 6개월의 준비 기간을 거쳐 11월 13일 시행에 이르게 된 것입니다.
한편 제도 시행을 위해 840억원 규모의 예산이 편성됐다는 보도가 있으나, 이 수치는 단일 매체 보도로 교차 검증이 필요한 사항입니다.
자주 묻는 질문
전세사기 피해자면 무조건 보증금의 3분의 1을 더 받습니까
그렇지 않습니다. 경매 배당·경매차익·임대료 지원액 등 기존에 회수하거나 지원받은 금액을 모두 합산한 뒤, 보증금의 3분의 1에 미달하는 차액만 추가로 지급합니다. 이미 1/3 이상을 회복하셨다면 추가 지원은 없습니다.
LH 홈페이지에서 바로 신청할 수 있습니까
업무는 LH에 위탁됐지만, 구체적인 온라인 접수 채널이나 오프라인 접수처는 현재까지 공개되지 않았습니다. 국토교통부가 시행일까지 지급 시스템과 안내 절차를 마련할 계획이므로, 11월 13일 전후 공식 공고를 확인하시기 바랍니다.
본인이 직접 신청하기 어려운 사정이 있으면 어떻게 합니까
질병이나 해외 체류 등으로 직접 신청이 어려운 경우 대리인을 통한 신청이 가능합니다. 이 경우 피해자 결정문·임대차계약서 등 기본 서류 외에 대리 관계를 증명하는 서류를 함께 준비하시면 됩니다.
지급 금액이 예상보다 적게 결정되면 어떻게 합니까
지급 결정이나 금액에 이의가 있으시면 통지일로부터 30일 이내에 이의신청을 하실 수 있습니다. 기간이 짧으므로 통지서를 받으신 즉시 산정 내역을 확인하고, 누락된 회수액이나 계산 오류가 있는지 대조하시기 바랍니다.
선지급금을 받은 뒤 경매에서 배당을 받으면 어떻게 됩니까
선지급-후정산제이므로 이후 추가로 회수한 금액은 사후 정산 대상입니다. 반납 사유가 발생하면 신고하고 반납해야 하며, 기간 내 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원의 과태료가 부과됩니다.
신청 기한이 정해져 있습니까
현재까지 공개된 내용으로는 11월 13일 시행 이후 상시 신청 체계입니다. 다만 신청 가능 시점이 피해주택 처분 절차의 진행 단계에 따라 갈리므로, 본인의 경·공매 일정과 LH 매입 요청 여부를 기준으로 접수 시점을 잡으시면 됩니다.
지금 해두실 일
시행까지 한 달여 남았습니다.
지금 하실 일은 하나입니다. 피해자 결정문, 배당표 또는 배분계산서, 임대료 지원 내역을 모아 기존 회수·지원액 총액을 확정해 두십시오.
이 숫자가 나와야 보증금의 3분의 1과 비교해 본인이 대상인지 판단할 수 있습니다.
시행일은 2026년 11월 13일, 접수 창구는 LH입니다.
