생애최초로 실거래가 12억 원 이하 주택을 사면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받습니다.
소득 제한은 2022년 6월에 폐지됐습니다.
신청은 취득일로부터 60일 이내, 위택스 또는 시·군·구청 세무과에서 하면 됩니다.
혹시 다음 상황에 해당되십니까.
태어나서 처음 집을 사는데, 본인과 배우자 모두 집을 가져본 적이 없고, 계약한 집의 실거래가가 12억 원을 넘지 않습니다.
그렇다면 취득세에서 최대 200만 원을 덜 낼 수 있습니다.
다만 이 제도는 “일단 깎아주고 끝”이 아니라, 받은 뒤 3년간 지켜야 할 의무가 붙습니다.
한눈에 요약 — 대상·금액·기간·신청처
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 지원 대상 | 본인·배우자·주민등록표상 세대원 전원이 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우. 소득 제한 없음(2022.6.21 폐지) |
| 대상 주택 | 유상매매로 취득하는 실거래가 12억 원 이하 주택(단독·다세대·연립·아파트). 2026.10.6 현재 오피스텔은 제외 |
| 금액·혜택 | 취득세 본세 최대 200만 원 감면(산출세액 200만 원 이하면 전액 면제). 일부 소형 비아파트·인구감소지역은 300만 원 한도 |
| 신청 기간 | 취득일(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날)로부터 60일 이내, 연중 상시 |
| 신청 방법 | 위택스(Wetax) 전자신고 또는 주택 소재지 시·군·구청 세무과 방문 |
| 주의점 | 12억 원을 1원이라도 넘으면 감면 전액 불가. 3개월 내 전입, 3년 내 매각·증여·임대 금지(위반 시 가산세 포함 추징) |
최대 얼마까지 감면됩니까
본세 기준 200만 원이 상한입니다.
산출된 취득세가 200만 원 이하라면 그 금액 전액이 면제되고, 200만 원을 넘으면 200만 원만 차감됩니다.
즉 2억 원짜리 주택을 사면 취득세 본세는 0원이 되지만, 12억 원짜리를 사도 깎이는 금액은 똑같이 200만 원입니다.
일부 소형 비아파트와 인구감소지역 소재 주택에는 300만 원 한도가 적용됩니다.
여기서 주의할 점이 있습니다.
감면되는 것은 취득세 본세이며, 지방교육세 등은 별도로 부과됩니다.
구체적인 부과 금액은 주택 면적과 소재지에 따라 달라지므로 관할 시·군·구청 또는 위택스 계산기에서 확인하시는 것이 정확합니다.
실거래가별 계산 예시 (200만 원 한도 기준)
| 실거래가 | 법정 세율 | 산출 취득세(본세) | 감면액 | 최종 납부(본세) |
|---|---|---|---|---|
| 2억 원 | 1.0% | 200만 원 | 200만 원 | 0원 |
| 3억 원 | 1.0% | 300만 원 | 200만 원 | 100만 원 |
| 5억 원 | 1.0% | 500만 원 | 200만 원 | 300만 원 |
| 7억 원 | 약 1.67%(사선형) | 약 1,169만 원 | 200만 원 | 약 969만 원 |
| 7.5억 원 | 2.0%(사선형) | 1,500만 원 | 200만 원 | 1,300만 원 |
| 9억 원 | 3.0% | 2,700만 원 | 200만 원 | 2,500만 원 |
| 10억 원 | 3.0% | 3,000만 원 | 200만 원 | 2,800만 원 |
| 11억 원 | 3.0% | 3,300만 원 | 200만 원 | 3,100만 원 |
| 12억 원 | 3.0% | 3,600만 원 | 200만 원 | 3,400만 원 |
| 12억 100만 원 | 3.0% | 3,603만 원 | 0원 | 3,603만 원 |
세율 구조는 세 구간으로 나뉩니다.
6억 원 이하는 1.0%, 6억 초과~9억 이하는 (취득가액×2/3억−3)% 공식에 따른 사선형(1.01~2.99%), 9억 초과~12억 이하는 3.0% 고정입니다.
전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세가 추가로 붙습니다.
12억 원을 넘기면 얼마를 잃습니까
표 마지막 두 줄을 다시 보시기 바랍니다.
12억 원 주택은 200만 원을 감면받지만, 12억 100만 원 주택은 감면액이 0원입니다.
실거래가가 100만 원 늘어난 대가로 세금이 203만 원 늘어나는 구조입니다.
이 제도는 금액 구간별로 감면액이 줄어드는 방식이 아니라, 12억 원을 1원이라도 넘으면 감면 자격 자체가 사라지는 절벽형입니다.
따라서 계약 금액이 11억대 후반에서 조정 중이라면, 12억 원 선을 넘기지 않는 것이 세금 측면에서 유리합니다.
기준은 신고가액이 아니라 실거래가라는 점도 함께 확인하셔야 합니다.
신청은 며칠 안에, 무엇을 준비해야 합니까
기한은 취득일로부터 60일입니다.
취득일은 잔금 지급일과 등기접수일 중 더 빠른 날로 잡힙니다.
아래는 계약부터 사후관리까지 단계별 소요기간과 준비물을 정리한 것입니다.
- 계약 단계 — 자격 사전 확인
본인·배우자·세대원 전원의 주택 소유 이력을 확인합니다. 분양권·입주권, 상속·증여로 받았다가 처분한 이력도 결격 사유가 됩니다. 분양권 계약 단계부터 확인하는 것이 안전합니다.
준비물 : 주민등록등본, 가족관계증명서 - 취득일 — 기산점 확정
잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 기준일이 됩니다. 이 날짜부터 60일, 3개월, 3년 의무가 모두 계산됩니다.
준비물 : 매매계약서, 잔금 영수증 - 취득일로부터 60일 이내 — 감면 신청
위택스(Wetax) 전자신고 또는 주택 소재지 관할 시·군·구청 세무과 방문 접수를 합니다.
준비물 : 매매계약서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 생애최초 주택 취득세 감면신청서 - 취득일로부터 3개월 이내 — 전입신고 및 거주 개시
전입신고를 마치고 상시거주를 시작해야 합니다. 같은 3개월 동안 추가 주택이나 분양권을 취득하면 안 됩니다. 기존 세입자가 있고 잔여 임대차 기간이 1년 이내인 경우에만 만료일까지 전입 유예가 인정됩니다.
준비물 : 전입신고(정부24 또는 주민센터), 임대차계약서(세입자 있는 경우) - 취득일로부터 3년간 — 사후관리
매각·증여·임대 전환을 하지 않고 상시거주를 유지해야 합니다. 이 기간을 채우지 못하면 감면세액이 가산세와 함께 추징됩니다.
준비물 : 거주 사실 입증 자료(공과금 납부 내역 등)
신청 전에 금액을 미리 가늠하려면 위택스 지방세 계산기를 이용하시면 됩니다.
취득가액, 취득일자, 전용면적을 입력하면 감면 후 예상 세액이 나옵니다.
나는 대상이 맞습니까 — 자가진단
아래 항목에 모두 “그렇다”고 답할 수 있어야 감면 대상입니다.
- 본인은 과거에 주택·분양권·입주권을 취득한 사실이 전혀 없습니다(취득 후 처분한 이력도 포함).
- 배우자 역시 결혼 전을 포함해 주택을 소유한 사실이 없습니다.
- 주민등록표상 같은 세대에 속한 세대원 전원이 무주택입니다.
- 취득하려는 주택의 실거래가가 12억 원 이하이며, 유상매매로 취득합니다(상속·증여는 해당 없음).
- 취득일로부터 3개월 안에 전입신고를 하고 실제로 거주를 시작할 수 있으며, 3년간 매각·증여·임대 없이 보유할 계획입니다.
소득 항목이 없다는 점을 다시 확인하시기 바랍니다.
과거 부부합산 연 소득 7,000만 원 이하 요건이 있었지만, 2022년 6월 21일부로 완전히 폐지됐습니다.
어떤 경우에 감면이 취소됩니까 — 함정과 추징 사유
신청은 통과했는데 나중에 세금을 다시 토해내는 사례가 적지 않습니다.
자주 걸리는 지점을 순서대로 짚겠습니다.
부부 중 한 명의 과거 소유 이력
남편이 무주택이고 등기를 남편 단독명의로 해도, 아내가 결혼 전 집을 소유한 이력이 있으면 부부 모두 대상에서 제외됩니다.
단독명의 여부와 무관하게 판단되므로 명의 조정으로 피할 수 없습니다.
다만 상속으로 법정 소수지분을 취득한 뒤 처분한 경우, 농어촌 주택 상속 등 일부 법정 예외는 무주택으로 인정됩니다.
3개월 전입 의무를 놓치는 경우
잔금을 치르고 인테리어 일정이 밀려 전입이 늦어지는 사례가 흔합니다.
세입자가 없는 집이라면 3개월이 그대로 적용되므로, 공사 일정부터 역산해 전입 시점을 잡아두시는 것이 좋습니다.
강제경매도 ‘매각’으로 간주됩니다
이 부분이 가장 주의해야 할 지점입니다.
2026년 9월 17일 보도된 조세심판원 결정(조심2026방2762)에서, 강제경매로 집을 잃은 파산자에게 감면세액을 추징한 처분이 정당하다는 판단이 나왔습니다.
본인 의사와 무관한 소유권 이전이라도 3년 거주 요건을 채우지 못하면 ‘매각’으로 간주된다는 것입니다.
세금은 채무자회생법상 면책 대상이 아니므로, 파산 선고를 받아도 추징은 그대로 유효합니다. (조심2026방2762 결정 취지)
다른 감면 제도와의 중복
출산가구 취득세 감면(최대 500만 원)이 별도로 운용되고 있으나, 같은 주택에 생애최초 감면과 중복 적용되지 않습니다.
출산일로부터 5년 이내 또는 출산 전 1년 이내 주택을 취득한 경우라면 두 제도 중 유리한 쪽을 택해야 합니다.
한도만 보면 출산가구 감면이 크지만 요건이 다르므로, 신청 전 관할청에 확인하시는 것이 안전합니다.
2026년 개편안은 확정된 것입니까
아직 확정되지 않았습니다.
행정안전부는 2026년 8월 26일 지방세발전위원회에서 ‘2026년 지방세제 개편안’을 발표했습니다.
내용은 ①생애최초 감면 대상에 오피스텔 포함 ②40세 미만 청년 감면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 확대 ③소형주택·오피스텔 처분 후 1회 재감면 허용 ④적용기한을 2028년 12월 31일까지 3년 연장 등입니다.
그러나 2026년 8월 27일부터 9월 23일까지 입법예고를 거쳐 국무회의 의결 후 10월 국회 제출 예정이라는 일정이 공지됐을 뿐, 2026년 10월 6일 현재 국회를 통과한 법률이 아닙니다.
따라서 오피스텔을 생애최초 감면 대상으로 보고 계약을 서두르는 것은 위험합니다.
같은 수치를 두고 해석이 갈립니다
개편안의 재정효과로 제시된 547억 원이라는 수치를, 매체들이 서로 다르게 설명하고 있습니다.
경향신문 보도는 이를 “지방세 지출(감면)이 내년 547억 원 감소“한다는 뜻으로 해석했습니다.
반면 네이트뉴스 등 일부 보도는 “지방세 지출 재설계로 세수가 547억 원 증가“한다고 표현했습니다.
같은 숫자가 ‘감면 축소’와 ‘세수 확대’라는 다른 프레임으로 전달되고 있는 셈입니다.
소형주택 재감면 조건도 출처별로 설명이 다릅니다.
일부 세무 블로그는 300만 원 한도 소형주택 감면이 인구감소지역 소재 주택으로 축소된다고 설명합니다.
반면 행안부 개편안을 다룬 보도(경향신문 등)는 전용 40㎡ 이하, 시가표준액 2억 원 이하(수도권 4억 원 이하) 소형 오피스텔·주택을 처분한 뒤 1회 재감면을 허용하는 것으로 조건을 세분화해 전했습니다.
세부 수치와 적용 범위가 정리되지 않은 상태이므로, 확정 법률이 공고된 뒤 다시 확인하실 필요가 있습니다.
지금 신청할지, 개편안을 기다릴지
생애최초 자격은 한 번 쓰면 다시 쓰기 어려운 1회성 자원입니다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 2026년 10월 2일 칼럼에서 개편안을 “입법예고 단계이므로 최종 법률과 시행 시점을 반드시 확인해야 한다”고 정리하면서, 소형 빌라나 오피스텔로 자격을 먼저 소진하기 전에 전략적 판단이 필요하다고 조언했습니다.
오피스텔 포함이나 청년 300만 원 확대를 기대해 매수 시점을 미룰지, 현행 제도 안에서 지금 신청할지는 본인의 자금 계획과 입주 일정에 따라 달라집니다.
참고로 생애최초 혜택은 취득세 하나가 아닙니다.
청약 특별공급(민영주택 전용 85㎡ 이하 7%·공공택지 17%, 공공주택 15%), 디딤돌대출(LTV 최대 80%, 한도 2.4억 원), 보금자리론(한도 최대 4.2억 원), 2027년 시행 예정인 청년미래보금자리론 등이 같은 자격에 묶여 있습니다.
취득세 200만 원만 보고 자격을 쓰기보다, 대출과 청약까지 함께 계산해보시는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
전세 세입자가 있는 집을 사도 감면이 됩니까
잔여 임대차 기간이 1년 이내인 경우에 한해, 임대차 만료일까지 전입 유예가 인정됩니다. 계약이 종료되면 즉시 전입해 실거주 의무기간을 채워야 합니다. 잔여 기간이 1년을 넘으면 유예가 적용되지 않습니다.
배우자가 결혼 전에 집을 가진 적이 있으면 어떻게 됩니까
부부 중 한 명이라도 과거 주택 소유 이력이 있으면 부부 모두 생애최초 감면 대상에서 제외됩니다. 등기를 단독명의로 하더라도 결과는 같습니다. 명의 조정으로 요건을 맞출 수 없는 구조입니다.
오피스텔도 감면 대상입니까
2026년 10월 6일 현재는 적용되지 않습니다. 2026년 지방세제 개편안에 오피스텔 포함이 담겼으나 입법예고와 국회 제출 단계로, 확정된 법률이 아닙니다. 분양 광고에 개편안 내용이 언급되더라도 현행 기준으로 판단하셔야 합니다.
파산으로 집이 경매로 넘어가면 감면분을 다시 내야 합니까
그렇습니다. 강제경매도 지방세특례제한법상 ‘매각’으로 간주되어, 3년 거주 요건을 채우지 못했다면 감면세액이 추징됩니다. 조세심판원 결정(조심2026방2762)에서 이 처분이 정당하다고 판단됐고, 파산 면책과 무관하게 세금은 징수됩니다.
부부 공동명의로 사면 감면액이 두 배가 됩니까
아닙니다. 부부 모두 생애최초 무주택 요건을 충족해야 하며, 200만 원 한도 안에서 지분 비율대로 나누어 감면이 적용됩니다. 한도 자체가 늘어나는 것은 아닙니다.
분양권으로 산 집은 신청 시점이 언제입니까
등기접수일과 잔금지급일 중 빠른 날이 취득일이 되고, 그로부터 60일 이내에 신청합니다. 다만 분양권 보유 이력 자체가 과거 주택 소유로 간주될 수 있어 추후 자격에 영향을 줄 수 있으므로, 계약 단계에서 미리 확인하시기 바랍니다.
정리
실거래가 12억 원 이하, 세대 전원 무주택, 소득 무관.
이 세 가지를 충족하면 취득세 본세에서 최대 200만 원이 빠집니다.
신청은 취득일로부터 60일 이내, 위택스 또는 시·군·구청 세무과입니다.
그리고 받은 뒤 3개월 안에 전입, 3년간 보유라는 조건이 따라붙습니다.
계약서 금액이 12억 원 선에 걸려 있다면, 오늘 그 숫자부터 다시 확인하시기 바랍니다.
